
2007年3月16日《物权法》的颁布,无疑已成为本季度最热的法律新闻。这部历经十三年酝酿、八次审议,方才颁布的物权法,究竟会给百姓生活带来怎样的影响?本文将从专业律师角度,陆续就百姓关心的《物权法》话题,予以通俗易懂的诠释和剖析。首先来谈谈百姓最关心的房屋产权问题。
一、关于房屋买卖
1.房屋产权以登记为准
《物权法》第9条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”
案例:一位房东将房卖给甲,双方签订了买卖合同,此后房东把房子交给甲使用;不久,由于房价上涨,房东又把这套房屋卖给乙,并和乙办理了房屋过户手续。此时,这幢房子究竟属于谁?乙能否要求甲腾出房子?甲又有哪些获得救济的权利?
解析:物权法规定,不动产产权以登记为准。在该案例中,甲虽先买房并签订了购房协议,但未办理过户手续;乙虽然后买,但已经办理过户手续,不动产登记簿上的所有人是乙。因此,乙是房子的所有人,乙有权要求甲腾出房子。甲因此受到的损失,可依据其与房东的协议约定,要求原房主赔偿。
2.“预告登记”防止一房二卖
《物权法》第20条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”
预售商品房已经成为房屋销售的一种重要形式。期房预售的好处是,开发商能及时回笼资金,购房者多一种选择方式。但在实践中,一房二买或用已销售的房子抵押贷款的情况时有发生,严重损害了购房者利益。对此,物权法规定建立“预告登记制度”,是指让购房者就尚未建成的住房作预先登记,从而制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押…………