by 阚文颖
3 物业管理公司的责任范围
物业管理公司的责任问题是一个非常重要的问题，它关系到广大业主和物业管理公司的利益平衡问题。在很多业主看来，物业公司是业主请来“看家护院”的，业主本身处于主人地位，而物业公司处于仆人地位，或是也有极少数业主认为物业管理公司是管理业主的机构，自己理当听从物业公司的一切安排。这两种观点大家都知道是非常极端的，因为在法律地位上，广大业主和物业公司是平等的民事主体，两者之间联系的依据并不是国家法律的强制性规定，也不是物业公司代表政府对小区进行行政管理，而是物业服务合同。换句话说，业主和物业公司好比买卖的双方，买方付款，卖方付出商品，至于说付款的多少和商品质量的良劣，并不是根据各方的感觉和喜好来定，而是根据买卖双方协商后签订的服务合同来确定。
举一个例子，业主的家里被盗，从常识的角度看，好像物业公司一定要承担责任的，但是事实上却不尽然，因为物业公司承担责任必须是它具有违反了合同义务行为或法律法规中规定的义务时才能成立。业主家里被盗，原因是非常多的，可能是翻窗的惯犯，也可能是家贼，而物业公司只能在物业合同的范围内履行自己的义务，比如定时巡逻、小区门口站岗等，而不可能每时每刻都在业主家门口进行贴身监护。当然，如果业主有证据证明业主家被盗时物业公司履行合同义务有瑕疵，那么从法律的角度说，物业公司当然要承担责任。
所以，在日常生活中，广大业主不能把物业管理公司看作是城管大队、公安局、或是私人保镖，业主维护自己的权利必须在物业服务合同的基础上提出自己的权利要求，这样才不会因为自己伸张权利的盲目而导致维权的徒劳。
当然还有一点，就是物业服务合同的内容并非是完全自由的，当业委会和物业公司签订的合同内容和法律、行政法规的强制性规定有冲突，那么此合同或此条款当然无效。而物业公司违反了法律、行政法规的规定理应承担相应的法律责任。
4电梯收费问题
现在城市住宅小区中高层建筑比较多，未来的发展趋势，高层建筑也会越来越多。但电梯收费问题总是充满争议，一方面因为电梯运行维护费分摊到每个业主的确不是一个小数目，广大业主容易产生抵触情绪，另一方面电梯费的分担原则让很多业主感到不理解。这两个方面的原因使电梯费问题日益升温，并成为物业收费的一个超级热点问题。
要从法律的角度理解电梯收费问题，需要我们思考这样一个问题：电梯的所有权是属于谁的？
这个问题其实很简单，除业主和开发商签署的买卖房屋合同的特殊规定外，一般情况下，电梯的所有权是属于某一个单元的所有业主共有的。因为电梯作为房屋建筑的一部分，是业主购房的一部分，一个单元的所有业主根据自己的独占建筑面积占单元建筑总面积的百分比去分摊共有部分物业的所有权。换句话说，每个业主都是电梯的所有者，只是根据各自拥有独占建筑面积的大小而分别享有相应份额的电梯所有权。基于这个原理，我们就不难回答为什么一楼的业主也要交纳电梯费了，因为一楼的业主尽管不使用电梯，但是作为电梯的所有人，电梯的维护管理费用必然要由产权人来买单。所以我们可以得出这样的结论：不使用电梯并不能成为不交电梯费的理由。
至于具体怎样分担一个单元内所有业主的电梯费份额，这是一个复杂的问题，除非所有业主就自己承担的份额达成一致，否则就会纠纷不断，当物业公司按照某个标准向业主收缴电梯费的时候，对自己承担的份额不满的业主必然以据缴的方式来表达自己的不满，如此循环，根本的问题还是一个如何确定电梯费分担份额的问题。
那么电梯费的份额应该如何确定呢?从法律的角度说，应该首先看物业管理公司和业主委员会签订的物业服务合同中是否明确电梯费分担问题，如果明确了那么就应该按照合同的规定执行，在法庭上，业主也无权对服务合同中确定的分担方式抗辩。如果在服务合同中并没有明确这个问题，那么就应该由广大业主协商一致确定分担方案，然后物业管理公司再根据这个方案来向每个业主收取电梯费。
如果业主自己不能达成一致，则只好由物业公司按照地方法规的指引来确定每个业主应该承担的份额，如果没有地方法规对这个问题进行规定，那么根据民法的基本原理，其电梯费的分担只能采用各个业主独占建筑面积占单元总建筑面积的比例分摊了。
6 地下车库及地上停车位的产权归属
地下车库，顾名思义，就是小区地下建造的车库。那么我们业主在购买房屋的时候，可能经常会考虑买地下室的问题，其实地下车库和地下室是一样的道理但又不完全一样，因为就业主角度看，地下室是私用的，其所有权最后必然归自己，而地下车库对业主来说，重要的是车位的使用价值，也就是说，地下车位的使用权是产权的后续问题，只有解决了地下车库的产权问题，地下停车位的使用权也就明晰了。
地下车库产权归属的解决从根本上说有待物权法的颁布，但是就现有的法律框架下来确定其产权归属，也不是不可能的事情。一般来说，如果业主和开发商在购房协议中涉及到地下车库的归属问题，那么地下车库就当然属于购房合同约定的产权人，这种情况中常见的形式就是开发商把地下车库算在公摊面积中；如果购房协议中没有谈到这个问题，那么根据一般的司法实践，地下车库应该属于开发商所有，因为在整个小区物业尚未卖给业主之前，所有物业包括地下车库都是属于开发商所有的，所以在购房合同没有约定的情况下地下车库的产权人必然属于开发商。但是如果购房合同约定开发商把地下车库提供给小区业主使用，则根据购房合同，业主就可以使用地下车库。而开发商后来把地下车库转让给第三人，而第三人又禁止小区内业主使用或提高开发商对业主承诺的使用价格，则业主可以根据购房合同向开发商追究违约责任。
至于小区的地上停车位我们分两种类型讨论：第一种是在具有独立产权证的经营型停车场内的停车位，此种停车场是经过市政管理部门的批准设立，因而产权明确，其收益应当归产权人和管理人享有。第二种是小区内更为常见的，即由开发商或物业管理公司在小区的道路两旁自行划线分割出许多停车位，出租给业主使用，并按期收取停车费。这种类型的停车位产权归属取决于停车位所在的道路性质。按照建设用地规划许可证和国有土地使用证，如果位于小区内的该条道路是市政道路，其产权当然属于国家所有，由政府代表国家行使。开发商设立停车位必须取得政府的授权与批准。如果该条道路是小区的公共道路，则由于该道路用地属于小区宗地的一部分，在计算小区容积率时已经被计算在小区总土地使用面积之内，其土地使用权已归全体业主按比例共同享有。因此，由于该种类型的停车位使用的是全体业主的土地使用权，所以在该类停车位上收取的停车费实际上包括两部分，一部分是土地租金收入，该收入应当归全体业主所有；另一部分为车辆看管费用，该费用归作为看管人的开发商或者物业公司所有。需要指出的是，无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的公共道路上设立停车位，而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定（比如可约定租金所得用于弥补小区内的物业管理费用开支）后，才能设立和运营这种地上停车位。
7 拒交物业费的法律后果
在物业纠纷中，我们所接触的最常见的业主维权方式就是据交物业费。业主所持的理由是多方面的，比如房屋质量问题、对物业公司服务不满、家中被盗、暖气温度不达标、楼上漏水等等。我们姑且不论这些理由的真实性和关联性如何，但且就业主采取它最为自己主要的维权方式，其本身就是一个极大的误区。
根据物业服务合同，合同的双方都必须按照合同的规定履行合同义务，合同的一方如果不履行自己的义务，除非他有足够的证据证明自己有足够的抗辩的事由，否则必然被履行合同的一方追究合同责任。在物业管理纠纷中，业主对物业稍有不满，就会采取简单的方式来宣泄自己的情绪——拒交物业费。但是他们却忽视了自己是否持有足够的抗辩理由或者自己是否有证据在法庭上证明自己的抗辩理由成立这些重要因素。
法庭是严肃的，法庭上所要证明的对象并非是单靠语言表达所能明了的，业主所陈述的事实是需要业主予以证明的，但是大多数业主由于不太了解法律，不清楚法庭上认定事实的规则，总是把问题想得过于“理直气壮”，从而导致在法庭上徒有口头表述，而没有切实可行、有说服力的证据，最后被法院判决败诉。这种情况在物业纠纷中占决大多数。
拒交物业费会使业主处于非常不利的地位，因为物业管理公司必然会把拒交物业费的业主告到法庭，而做为被告的业主必然要承担证明自己拥有足够抗辩理由的举证责任，否则就要承担违约金和诉讼费用。和数量不多的物业费相比，违约金和诉讼费可不是一笔小数目。而最终的后果对业主来说大多又是失望的，所以我们说这种盲目或者动不动就据交物业费的方式是不可取的。
社会在进步，业主群体意识也在觉醒，维护自己的权益，一定要采用恰当的方式，而不要凭感情和思维惯性。物业服务的瑕疵，只有根据物业服务合同的标准来认定，在寻求法律最后解决问题的同时，一定要深刻领会业主大会及业主委员会的重要意义，正如某位哲人所说，一定要在事故发生之前，善待自己的选择权利。另一方面，笔者反复提醒广大业主不要做毫无准备的维权，维权是一个严谨的事情，认定事实的证据必须要充分，只有这样才能在法律面前争取到自己的权利，不要轻易打必输的官司，因为它不仅是金钱上一种浪费，而且在时间上也是一种无谓的牺牲。
2005.3.22
