by 阚文颖

        2006年7月11日，国家六部委发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（以下简称《意见》），2007年1月29日《北京市关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》（以下简称《通知》）紧跟其后。《意见》和《通知》都明确规定：严格限制外国人在京购房。从此无论是境外机构还是个人，想要在京购房恐怕不再像以前那样容易。而限外政策的出台在法律程序操作层面上，对境外个人（本文称为“外籍人士”）的影响恐怕要远远大于境外机构。因为境外机构在京购置不动产，大多有律师或法律顾问协调解决法律程序和风险问题；而境外个人购房多为自住且金额相对较小，从成本上看往往不值得聘请律师。限外政策无疑在购房门槛和法律程序上，都给外籍人士增加了不少难题。本文在笔者实践经验的基础上，总结新政策出台后外籍人士在京购房的法律程序，以期为外籍人士在京购房提供更全面的法律信息。

    《意见》和《通知》同时对外籍人士在京购房做了如下要求：1．购房者须在京工作、学习超过1年；2．每人只限买一套；3．房屋须“自住”。据此，外籍人士在京购房增加了如下程序：1．须办理《境外个人在境内居留状况证明》（以下简称《居留证明》），以证明购房者在京工作、学习时间超过1年；2．须提供所购房屋符合自住原则的承诺书。程序2倒不难办理，只要购房者按实际情况出具承诺书提供给产权登记机构即可。在外籍人士购房过程中，问题大都出在《居留证明》的办理中。举一案例：

    王女士原为中国公民，2000年因结婚加入澳籍。2003年王女士因丈夫（也是澳籍）来华工作而以家属身份来京居住。2004年王女士在某使馆找到一份工作，并一直在该使馆工作至今。2007年2月，王女士因丈夫和自己都在京长期工作，想以自己的名义在京买一套房居住。

    王女士按照刚出台的政策要求到“北京市公安局出入境管理处”办理《居留证明》。但问题来了，原来王女士的签证是“家属签证”，而不是“留学”或“工作”签证，相关部门拒绝为其出具《居留证明》。王女士只有将“家属签证”变更为“工作签证”后再等上一年，才能开出《居留证明》。理论上讲，王女士虽在某使馆工作近3年，但使馆视作他国领土，因此不属于在京工作。

    上述案例提醒有购房需求的外籍人士：在京购房宜早作打算，多搜集相关信息，必要时最好提前向律师咨询。

    一般来讲，外籍人士在京购房程序如下：

    1．了解相关税费，预算购房成本：一般购买商品房须缴纳契税、印花税和营业税，税率依具体情况而有所不同。

    2．签订购房合同：无论是预售还是二手房交易，都需要到北京市建委网站下载示范文本。相关链接：http://www.bjfdc.gov.cn/public/house/contract_list.asp。

    3．办理居留状况证明和涉外审批：

    居留状况证明，须本人持护照、住宿登记证明和照片，到北京市公安局出入境管理处办理，地址：北京市东城区安定门东大街2号。

    涉外审批，须本人或代理人（如委托代理人代办，须出具经公证的委托书、代理人身份证）持本人护照、工作证、居留状况证明，到北京市涉外建设项目国家安全事项审查办公室办理，地址：东城区建国门内大街18号恒基中心3座525。

    4．上述文本和证明准备好后，就可以协同卖房人一起到相应的房屋权属登记中心过户了。

    最后还要提醒外籍人士的是，由于涉外因素，在买房过程中会涉及一些文件的公证，可能需要本人亲自到场，某些事项是代理人无法代理的，要话费本人的时间，还请事先有心里准备。